Меню

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Как продать ипотечную квартиру: причины продажи квартир + развенчание 3 мифов + описание 4 способов проведения сделок + как продать квартиру в случае развода.

mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Ипотечные кредиты довольно популярны среди молодежи, которая в данный момент времени не располагает десятками тысяч долларов, чтобы приобрести собственное жилье.

В ходе этой сложной процедуры многие получают возможность обзавестись личной квартирой.

Как правило, вернуть взятые долговые обязательства нужно в течение 10-20 лет.

За это время в жизни успевает многое поменяться, поэтому в силу определенных обстоятельств у многих владельцев жилья, взятого в ипотеку, возникает желание ее продать.

Количество возникших вопросов и сомнений довольно велико, но это не удивительно, ведь не каждый человек осведомлен в этой теме.

Поэтому в сегодняшней статье мы раскроем ответ на вопрос, как продать ипотечную квартиру, и вообще возможно ли это.

Почему продают ипотечные квартиры?


Прежде чем переходить к вопросу о том, как продать ипотечную квартиру, давайте поговорим о том, почему же это происходит. На самом деле существует множество причин.

Рассмотрим основные из них:

  1. Невозможность выплачивать платежи по взятому кредиту.

    Приведенный ниже график ярко это демонстрирует.

    Можно заметить тенденцию роста размера задолженности по кредитам.

    Конечно, здесь сказался экономический кризис и падение уровня доходов населения.

    kolichestvo-vydanyh-ipotechnyh-kreditov

  2. Желание переехать в большую квартиру.

    Особенно эта причина актуальна для тех, кто в свое время приобрел «однушку», а с появлением в семье ребенка появилась острая необходимость расширения жилой площади.

  3. Мы знаем, как купить квартиру, если нет денег!

  4. Желание заработать.

    Здесь идет речь о том, что изначально квартира бралась в ипотеку на этапе строительства нового дома.

    Таким образом, уже в конце сего процесса стоимость недвижимости возрастает.

    И вот на разнице покупки и продажи можно заработать, при этом перекрыв понесенные расходы на выплату процентов.

  5. Личные обстоятельства.

    Сюда относится переезд в другой город, развод, потеря работы, проблемы со здоровьем.

    Но в последних двух случаях ипотекодатель может пойти на встречу и предложить реструктуризацию долга.

Можно ли продать ипотечную квартиру: мифы и реальность


В этом разделе хотелось бы развенчать основные мифы, связанные с темой нашей статьи.

Тем самым вы и получите ответ на вопрос, а можно ли продать ипотечную квартиру.

Миф №1 — Процедура продажи ипотечной квартиры довольно муторная и сложная

Даже несмотря на то, что продается много ипотечных квартиры, не у каждого риелтора имеется подобный опыт работы с такого рода сделками по недвижимости.

Главная загвоздка заключается в том, чтобы согласовывать запланированные действия с банком, который выдал ипотеку.

Именно это «звено» будет выдвигать требования по поводу продажи квартиры.

И как раз таки это и будет основной сложностью, которую необходимо преодолеть.

Миф №2 — Продажа ипотечной квартиры возможна только в случае полного погашения долга

Отчасти это правда. Но все же это один из способов решения этого вопроса. На самом деле их больше, но мы поговорим о них позже.

Миф №3 — Квартира продается только с огромной скидкой

Когда только начиналась практика покупки ипотечных квартир, то многие желали их приобрести по сниженной стоимости, что в то время было «в руку» продавцу, ведь у него была возможность быстро провести сделку.

Сейчас же спрос на такое жилье ни чуть не хуже, чем на привычный формат сделок, поэтому продавцы не спешат отдавать свои квартиры, в которые вложены немалые деньги, за «копейки».

Как продать ипотечную квартиру: 4 способа


Ну вот теперь мы можем перейти к сути ответа на вопрос о том, как продать ипотечную квартиру.

Первым и основным условием, которое необходимо выполнить, является получение соглашения со стороны кредитора.

В дальнейшем все действия будут также согласовываться с этим финансовым учреждением.

Примечание: продать ипотечную квартиру невозможно до тех пор, пока банк не снимет запрет на досрочное погашение долга.

Ну а теперь перейдем к детальному рассмотрению способов продажи жилья, взятого в ипотеку.

Способ №1: Досрочное погашение долга (так называемый наличный расчет)

Если вы взяли ипотеку, то скорее всего у вас нет всей суммы на руках, чтобы погасить долг перед банком.

Поэтому в этом случае вы должны найти покупателя, которые будет располагать необходимым размером денежных средств, чтобы закрыть кредит.

Но важно поставить его в известность, что данная квартира имеет обременение.

Итак, после того, как вы уведомили банк о своем желании продать ипотечную квартиру, и он снял запрет на досрочное погашение кредита, а также рассчитал сумму остатка, необходимо действовать по такой схеме:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

    В нем указывается сумма задатка, которая должна поступить на расчетный счет продавца, и сроки проведения сделки.

  2. Передача суммы остатка кредита по договору покупателем продавцу.

    Сделать это можно тремя способами:

    • расплата наличными средства (используется редко из-за высоких рисков для покупателя)
    • перевод средств на счет продавца (чаще всего открывается отдельный счет в банке, где была взята ипотека)
    • передача денег сразу на месте в банке
  3. Погашение долга продавцом в банке.

    После этого этапа снимается обременение с объекта в Управлении Федеральной Регистрационной службы.

    Туда отправляются не только участники сделки, но и уполномоченный банковский работник.

  4. Как правильно продать квартиру: 5 советов от риэлторов

  5. Непосредственно продажа квартиры и передача права собственности покупателю.

    Для этого заключается уже основной договор, который регистрируется в УФРС.

При реализации этой схемы советуем обратить внимание на такие нюансы:

  • при обращении к кредитору за получением от него согласия на продажу ипотечной квартиры, необходимо указать достоверную причину этого решения;
  • освежите в память договор ипотеки: предусмотрены ли там штрафы за ее досрочное погашение или нет.

Способ №2: Передача долга покупателю (перезаем)


Эта схема предполагает передачу обязательств по выплате кредитных платежей покупателю.

В этой ситуации найти желающего приобрести квартиру с обременением будет гораздо легче, чем в первом случае, ведь придется сделать на нее скидку.

Рассмотрим два пути развития событий:

  1. Покупатель будет брать ипотеку в вашем банке

    Как и в прошлом случае, необходимо объяснить причину продажи объекта, и указать лицо, которое берет на себя обязательства по выплате ипотеки.

    Если кредитор одобряет нового заемщика (а для этого он должен быть платежеспособным и иметь «чистую» кредитную историю), то работники учреждения самостоятельно занимаются проведением сделки.

    А именно, перерегистрируют обременение в Росреестре. Официальный сайт ресурса: https://rosreestr.ru/site/

  2. Покупатель будет брать ипотеку в другом банке

    На проведение этой схемы ипотекодатели соглашаются крайне редко, да и самому покупателю необходимо искать пути решения.

    Для удобства обозначим Банк А — банк, в котором изначально была взята ипотека, Банк Б — банк, который будет выдавать кредит.

    И в таком случае покупателю необходимо получить в Банке Б:

    • потребительский кредит;
    • кредит под залог имущества.

Способ №3: Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

Этот путь подойдет лишь тем, кто не имел проблем с выплатой ежемесячных платежей — они поступали своевременно и в полном объеме.

Только при таком раскладе банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры.

Ход ваших действий будет таким:

  1. Вы показываете объект потенциальному покупателю, предварительно уведомив его, что он находится в залоге.

    В противном случае ваши действия будут незаконными.

  2. Покупатель одобряет приобретение объекта, после чего лично отправляется к кредитору, чтобы подать заявление о том, что он желает купить квартиру.
  3. Между участниками составляется предварительный договор купли-продажи, который в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
  4. В свою очередь банк открывает две депозитные ячейки, которые предназначены для принятия и хранения денежных средств для погашения остатка кредита, а также суммы, причитающейся продавцу, после совершения сделки.
  5. После внесения средств в ячейки с объекта снимается обременение, и происходит официальное заключение сделки на уровне УФРС.
  6. После завершения сделки банк и продавец могут забрать деньги из ячеек.

Способ №4: Обращение за помощью к банку


Здесь действия по поиску покупателя, который согласится купить ипотечную квартиру, будут возложены на сам банк.

Но в этом случае выиграет именно кредитор, а не продавец, ведь первый заинтересован в том, чтобы «отбить» денежные средства, а не тратить силы и время на разыскивание выгодного варианта сделки купли-продажи.

Сам же продавец в этом случае нужен только для формальностей в виде постановки подписи на необходимых документах.

Он не может никак влиять на выбор покупателя или выдвигать свои пожелания по поводу стоимости реализации квартиры.

В принципе схема действий того, как продать ипотечную квартиру, схожа с первым способом, который мы рассматривали выше.

Единственной поправкой будет то, что от вас понадобится обратиться в банк с желанием возложить на него обязанности по поводу купли-продажи объекта.

Сам же продавец по итогу получает разницу между стоимостью реализации квартиры и тем, что забирает себе банк.

Естественно, что она не будет такой, как если бы вы самостоятельно нашли покупателя и установили свою цену.

В качестве итога всех 4 описанных способов предлагаем ознакомиться с таблицей, в которую сведены их преимущества и недостатки:

Способ продажиПреимуществаНедостатки
Наличный расчетИзбавление от долга;
получение наличных;
относительная легкость процедуры
Сложности при поисках покупателя;
способ основывается на доверительных отношениях
Перезаем Избавление от долгаСложности при поисках покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства
Самостоятельная продажаВозможность самостоятельно назначить свою стоимость;
получение выгоды
Полный контроль за совершением сделки, что отнимает много времени и сил
Через банкЗатрата минимума времени и силБанк работает в свою сторону;
невозможность установления своей цены, что влечет за собой возможное недополучение дохода

Специалист по недвижимости, Саблин Юрий, подробно расскажет о продаже квартиры, приобретенной по ипотеке:

Как продать ипотечную квартиру в случае развода?

В причинах продажи ипотечных квартир мы обсуждали вопрос развода семейной пары, при котором естественно возникает вопрос, а что делать с жильем, если никто из бывших супругов не желает выплачивать долг.

Но прежде стоит определиться с тем, как будут делиться обязательства по платежам. Здесь кредитор может предложить, чтобы бывшие супруги оформили ипотеку каждый на себя.

Но сами же банки не предпочитают солидарную выплату долгов, так как заинтересованы в том, чтобы требовать больше с более платежеспособного партнера.

Еще как вариант, может быть предложено одному супругу взять на себя все 100% долговых обязательств.

Также сама пара может обратиться с просьбой передачи ипотеки на кого-то одного (в случае обоюдного соглашения).

Что касается того, чтобы продать ипотечную квартиру после развода, то в случае согласия банка и проведения успешной сделки, супруги могут поделить оставшиеся деньги между собой.

Но если все долги перешли только к одному из них, то только он имеет право на вырученные средства.

Итак, разобравшись с вопросом о том, как продать ипотечную квартиру, становится понятно, что это вполне реальная процедура.

Единственной сложностью будет поиск покупателя. Но даже из этой ситуации есть выход — обратиться к ипотекодателю.

Да, прибыль будет небольшой, но зато вы получите возможность избавиться от долга, который за вами тянется.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту
Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *