Проблема приобретения собственной жилплощади остаётся актуальной во все времена. Ипотека способна решить сложившуюся ситуацию отсутствия жилья. Но избавляясь от одной проблемы, человек приобретает еще одну – в виде самой ипотеки.
Находиться в долгу перед банком на протяжении 15-30 лет достаточно сложно. И дело тут не только в финансовом вопросе, но и психологическом принятии такого груза. Да и экономическое положение не дает уверенности в сегодняшнем дне… А что уж говорить о необходимость прогнозировать на десятки лет вперед!
Из-за совокупности этих аспектов многие семьи интересуются, как продать квартиру в ипотеке, если сложились форс-мажорные обстоятельства. Лучше всего решать проблему в корне – определить, устраивают ли вас все достоинства и недостатки ипотеки, еще до того, как подписать договор с банком.
Почему вам стоит согласиться на ипотеку или отказаться от неё?
| Достоинства покупки квартиры в ипотеку | Недостатки покупки квартиры в ипотеку |
|---|---|
| Доступность. Все законопослушные жители РФ, у которых имеется стабильный доход, имеют право оформить ипотеку. | Переплата. Ничего в жизни не даётся просто так. Такой же принцип действует и в банковской сфере. Чем дольше кредитор отсрочивает конечную дату выплата долга, тем больше он переплачивает средств. |
| Скорость. После оформления всех нужных бумаг, покупатель может сразу же получить кредит и готовиться въезжать в новое жилье. | Огромный перечень документов. Чтобы получить ипотеку на жилье, человеку понадобится собрать огромное количество документов. |
| Гибкость. Существуют различные банковские программы для военнослужащих или многодетных семей. | Стартовый капитал. Многие финансовые организации, перед тем как выдать необходимую сумму, требует оплатить установленный первоначальный взнос. |
| Условия. Низкая процентная ставка и широкий выбор условий кредитования. |
После оценивания «за и против» можно приступить к рассмотрению основной темы.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
В Российской Федерации больше 50% квартир было приобретено в ипотеку.
Факторов, по которым человек хочет избавиться от такой ноши, может быть масса. Перед тем, как оценивать реальные способы продать квартиру в ипотеке, необходимо удостовериться: законный ли, вообще, этот процесс? Ответ – законный. Но только при условии, что все документы были составлены юридически правильно и соблюдались все правовые нормы.
Осуществить продажу ипотечной недвижимости можно только через банк.
Человек хоть и живет в собственных стенах, но они также являются собственностью банка. Потому полноценно распоряжаться квадратными метрами на свое усмотрение владелец не имеет законодательного права.
Более того, банк вправе забрать жилье через суд, если у человека:я
- имеется задолженность,
- жилплощадь находится в ужасном состоянии,
- совершена несанкционированная перепланировка,
- совершена перепродажа квартиры без участия банка.
Продать недвижимость в ипотеке можно только при полном взаимодействии с финансовым учреждением. Других путей решения этого вопроса не существует. При правильных юридических действиях можно вернуть потраченные средства, да еще и остаться в прибыли. Но, справедливости ради, нажиться на продаже ипотечного жилья через банк, шансы невелики.
Почему человек может решить продать квартиру в ипотеке?
Семьи, взявшие квартиру в ипотеку, взваливают на свои плечи тяжелую ношу. Многие отказывают себе буквально во всех мирских благах. Но есть люди, которые решили сбросить это бремя, и интересуются у адвокатов и юристов, можно ли продать квартиру в ипотеке.
Причин для этого может быть огромное количество. Одна из основных – потеря стабильной финансовой базы, часть которой уходила на погашение банковского долга.
Также причинами избавления от недвижимости являются:
- желание продать небольшую жилплощадь и купить более просторную,
- получить выгоду с перепродажи недвижимости,
- причины личного характера – изменение места жительства, развод, свадьба.
Теперь рассмотрим подробней каждый из этих пунктов.
1. Лишение стабильного дохода
Лишиться заработка в период нестабильной ситуации в стране – проще простого. Причин этому может быть масса:
- попадание под сокращение,
- разорилась фирма,
- «сгорел» бизнес.
Финансовой организации не важно, почему человек не может выплатить кредит. Оплачивать долг необходимо ежемесячно, иначе банк будет вправе прибегнуть к санкциям.
Когда плательщик осознает, что из-за отсутствия прибыли выбраться из долговой ямы не получится, и возникает вполне логичный вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке?
2. Смена жилплощади
Желание продать тесную ипотечную недвижимость и купить жильё большего размера – это тоже не редкость. В основном, это связано с рождением второго или третьего ребенка. В таком случае можно воспользоваться действующей программой материнского капитала.
Существует и другой вариант – человек получил повышение на работе или успешно завершил крупную сделку.
В таком случае можно использовать два пути решения вопроса:
- взять еще один кредит в банке и выплачивать две ипотеки (банк удовлетворит такие действия, если доход семьи позволит погашать 2 ипотеки сразу);
- продать имеющуюся недвижимость и приобрести другую.
Вариант с двумя ипотеками довольно рискованный, ведь финансовые трудности могут наступить в самый неподходящий момент. Даже миллионеры не застрахованы от потери капитала. Продать квартиру в ипотеке – более надежный вариант.
3. Продажа квартиры в ипотеке третьим лицам
Существует еще один вариант продажи ипотечной недвижимости. В отличие от описанных выше, к нему приводит стремление обогатиться, а не необходимость.
Суть её заключается в следующем: на начальной стадии стройки дома покупается жилплощадь, а в последующем она продается по завершении строительства. Как известно, цена готовой квартиры выше в разы. На разнице получается довольно хорошая прибыль.
4. Причины личного характера
Кроме описанных выше причин, их может быть еще целое множество. Например, муж и жена решили разорвать свои узы брака после нескольких лет совместной жизни, имея квартиру в ипотеке. Перед банком семейная пара является равноправными плательщиками кредита, потому единственным разумным решением в этой ситуации для обеих сторон будут продать жилье. Только после снятия долга в банке, супруги смогут начать новую жизнь друг без друга.
4 возможных способа, как продать квартиру в ипотеке
Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, будут достаточно сложно, ведь жилище обременено залогом и не принадлежит человеку полностью.
Тем не менее, есть целых 4 способа, как сделать это законно:
Преждевременное погашение.
Для этого следует отыскать человека, который захочет приобрести ваше жилье и погасить преждевременно долг.
Продажа обязательств на ипотеку.
В результате этих правовых действий, один человек отказывается от кредита в пользу следующего плательщика ссуды.
Банковская помощь.
Продать квартиру можно будет с помощью банка, который сам занимается поиском будущего владельца квартиры и оформлением соответствующих документов.
Продажа собственными силами.
Поиском покупателя на жилье занимаетесь вы сами.
Рассмотрим более детально каждый из этих методов избавления от ипотеки на конкретном примере вымышленной семьи Чайковских. Молодое семейство готовится к пополнению, потому планирует приобретение большой 3-комнатной квартиры, вместо «двушки», взятой по ипотеке. Как они могут сделать это, не нарушая закон и не оставшись в минусе?
Способ 1. Преждевременное погашение ипотеки
Этот метод считается оптимальным для владельцев недвижимости. Но продать человеку квартиру с долголетними обязательствами не так-то и просто! При поиске жилплощади стараются приобрести квартиры или дома без долгов и обязательств, а вторичный рынок просто заполнен такими предложениями.
В основном, подобного рода сделки совершают с объектами, которые приобретены в ипотеку и не сданы еще в эксплуатацию.
Но также пользуются спросом квартиры с улучшенной планировкой в престижных районах города.
Как чета Чайковских может совершить продажу квартиры с досрочным погашением?
- Муж и жена приступают к поиску покупателей. Для этого им стоит обратиться к риелтору или в агентство, т.к. выше уже было упомянуто – найти клиента на квартиру в ипотеке непросто. Ни в коем случае нельзя скрывать того факта, что жилье ипотечное!
- Когда покупатель найден, семья Чайковских отправляется в банк. Там они сообщают работникам о своем решении продать квартиру. Представители организации должны рассчитать остаток и «дать добро» на досрочное погашение.
- Далее они с покупателем отправляются к нотариусу, и оформляют соответствующие документы. Покупатель отдает всю сумму, рассчитанную в банке, которая погасит кредит за ипотеку.
- После снятия всех обязательств перед банком в регистрационной палате, осуществляется купля-продажа жилья.
- Если объект еще не введен в эксплуатацию, то просто переоформляют соответствующие бумаги долевого строительства.
Этот способ покупки квартиры именуют «доверительным», ведь покупатель заранее погашает банковский долг продавца без купли/продажи.
Обратите внимание: иногда за досрочное погашение приходится заплатить штраф. Найдите этот пункт в своем договоре с банком или позвоните в учреждение.
Способ 2. Продать обязательства на квартиру в ипотеку
\
Такой метод называют еще «перезаймом». На деле все достаточно просто: семья Чайковских просто передает свой долг перед финансовой компанией покупателю. Последний перенимает все долговые обязательства.
Чета может отыскать такого человека самостоятельно, и в банке произвести переоформление на него ипотеки по квартире.
Искать покупателей можно тут:
- https://www.avito.ru/rossiya/kvartiry
- http://russia.irr.ru/real-estate/apartments-sale/
- http://www.domofond.ru/
Найдя покупателя, семейная пара отправляется с ним в банк, где производится переоформление договора. Согласно документу, квартира так же остается недвижимостью банка, но выплачивает ипотеку совершенно другой человек.
Важно: покупатель должен иметь хорошую репутацию перед банками и постоянный месячный доход, суммы которого будет достаточно для погашения кредита. Иначе переоформление не будет одобрено.
Почему покупатель может согласиться на сделку?
- возможность купить квартиру дешевле, чем обычную;
- ипотечная квартира может находиться в хорошем районе,
- если квартира Чайковских имеет хороший ремонт.
Процесс передачи обязательств на новое лицо в Росреестре банковское учреждение берет на себя. От четы Чайковских в банке потребует только подписания документа о переоформлении ипотеки на квартиру.
Весь процесс занимает приблизительно месяц. На протяжении пяти дней происходит сдача обязательств покупателю, а остальное время занимает составление нового договора.
Способ 3. Продажа квартиры в ипотеке с помощью банка
Предположим, семья Чайковских желает продать квартиру, но не может заниматься поиском покупателя сама, т.к. не имеет опыта в таких делах, не хочет себя обременять или просто занята подготовкой к родам.
В таком случае всеми этим процессами, начиная с поиска, заканчивая снятием долговых обременений, занимается уполномоченный сотрудник банка.
Разница между кредитом и вложенной суммой, если таковая имеется, кладется в банковскую ячейку. После оформления и подписания всех ценных бумаг купли-продажи, её содержимое будет доступно Чайковским.
Важный нюанс: представители банка не заинтересованы в поиске самого выгодного варианта для молодой семьи. Их задача – «отбить» свои затраты. Потому Чайковские могут оказаться в итоге в минусе.
Покупка и продажа квартир, купленных в ипотеку.
Чего бояться и как поступать? Особенности сделок с квартирами.
Способ 4. Продать квартиру собственными силами
Если в третьем способе всеми вопросами по поиску, снятию долговых обязательств и заключения нового договора занимался банк, то в этом случае всеми процессами руководить сам заемщик. Как было упомянуто в начале статьи, в любом случае банк нужно уведомить о желании продать квартиру.
Важное уточнение: семья Чайковских исправно платила по ипотеке, потому имеет хорошую репутацию в банке. Для ненадежных плательщиков такой способ продажи не подойдет.
8 этапов заключения сделки:
- Семья уведомила банк, что планирует продавать квартиру в ипотеке и получила «добро».
- Чайковские самостоятельно нашли покупателя на квартиру, воспользовавшись одним из сайтов из «Способа№2».
- Покупатель приехал и осмотрел квартиру. В том случае, если человеку квартира подходит, то в банк подается заявление на её выкуп им лично .
- В Кредитной фирме сотрудниками оформляется специальный договор на куплю-продажу с печатью нотариуса.
- Покупатель перечисляет средства, которые платит за квартиру, в банк. Деньги разделяются на две ячейки: которые погасят ипотеку – в банковскую ячейку №1, а сумму для четы Чайковских – в ячейку №2.
- Все долговые обременения с квартиры снимаются.
- Бумаги, которые фигурировали в деле, проходят подтверждение в Росреестре.
- Для банка и семьи Чайковских открывается доступ к депозитным ячейкам в банке.
Теперь вы знаете, можно ли продать квартиру в ипотеке и как сделать это по закону. Стоит понимать, что скрыв факт продажи ипотечного жилья, вы имеете большой риск получить неприятности и даже лишиться жилья вовсе…
