Меню

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Время на чтение: 5 минут

Как продать ипотечную квартиру: причины продажи квартир + развенчание 3 мифов + описание 4 способов проведения сделок + как продать квартиру в случае развода.

mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Ипотечные кредиты довольно популярны среди молодежи, которая в данный момент времени не располагает десятками тысяч долларов, чтобы приобрести собственное жилье.

В ходе этой сложной процедуры многие получают возможность обзавестись личной квартирой.

Как правило, вернуть взятые долговые обязательства нужно в течение 10-20 лет.

За это время в жизни успевает многое поменяться, поэтому в силу определенных обстоятельств у многих владельцев жилья, взятого в ипотеку, возникает желание ее продать.

Количество возникших вопросов и сомнений довольно велико, но это не удивительно, ведь не каждый человек осведомлен в этой теме.

Поэтому в сегодняшней статье мы раскроем ответ на вопрос, как продать ипотечную квартиру, и вообще возможно ли это.

Почему продают ипотечные квартиры?


Прежде чем переходить к вопросу о том, как продать ипотечную квартиру, давайте поговорим о том, почему же это происходит. На самом деле существует множество причин.

Рассмотрим основные из них:

  1. Невозможность выплачивать платежи по взятому кредиту.

    Приведенный ниже график ярко это демонстрирует.

    Можно заметить тенденцию роста размера задолженности по кредитам.

    Конечно, здесь сказался экономический кризис и падение уровня доходов населения.

    kolichestvo-vydanyh-ipotechnyh-kreditov

  2. Желание переехать в большую квартиру.

    Особенно эта причина актуальна для тех, кто в свое время приобрел «однушку», а с появлением в семье ребенка появилась острая необходимость расширения жилой площади.

  3. Мы знаем, как купить квартиру, если нет денег!

  4. Желание заработать.

    Здесь идет речь о том, что изначально квартира бралась в ипотеку на этапе строительства нового дома.

    Таким образом, уже в конце сего процесса стоимость недвижимости возрастает.

    И вот на разнице покупки и продажи можно заработать, при этом перекрыв понесенные расходы на выплату процентов.

  5. Личные обстоятельства.

    Сюда относится переезд в другой город, развод, потеря работы, проблемы со здоровьем.

    Но в последних двух случаях ипотекодатель может пойти на встречу и предложить реструктуризацию долга.

Можно ли продать ипотечную квартиру: мифы и реальность


В этом разделе хотелось бы развенчать основные мифы, связанные с темой нашей статьи.

Тем самым вы и получите ответ на вопрос, а можно ли продать ипотечную квартиру.

Миф №1 — Процедура продажи ипотечной квартиры довольно муторная и сложная

Даже несмотря на то, что продается много ипотечных квартиры, не у каждого риелтора имеется подобный опыт работы с такого рода сделками по недвижимости.

Главная загвоздка заключается в том, чтобы согласовывать запланированные действия с банком, который выдал ипотеку.

Именно это «звено» будет выдвигать требования по поводу продажи квартиры.

И как раз таки это и будет основной сложностью, которую необходимо преодолеть.

Миф №2 — Продажа ипотечной квартиры возможна только в случае полного погашения долга

Отчасти это правда. Но все же это один из способов решения этого вопроса. На самом деле их больше, но мы поговорим о них позже.

Миф №3 — Квартира продается только с огромной скидкой

Когда только начиналась практика покупки ипотечных квартир, то многие желали их приобрести по сниженной стоимости, что в то время было «в руку» продавцу, ведь у него была возможность быстро провести сделку.

Сейчас же спрос на такое жилье ни чуть не хуже, чем на привычный формат сделок, поэтому продавцы не спешат отдавать свои квартиры, в которые вложены немалые деньги, за «копейки».

Как продать ипотечную квартиру: 4 способа


Ну вот теперь мы можем перейти к сути ответа на вопрос о том, как продать ипотечную квартиру.

Первым и основным условием, которое необходимо выполнить, является получение соглашения со стороны кредитора.

В дальнейшем все действия будут также согласовываться с этим финансовым учреждением.

Примечание: продать ипотечную квартиру невозможно до тех пор, пока банк не снимет запрет на досрочное погашение долга.

Ну а теперь перейдем к детальному рассмотрению способов продажи жилья, взятого в ипотеку.

Способ №1: Досрочное погашение долга (так называемый наличный расчет)

Если вы взяли ипотеку, то скорее всего у вас нет всей суммы на руках, чтобы погасить долг перед банком.

Поэтому в этом случае вы должны найти покупателя, которые будет располагать необходимым размером денежных средств, чтобы закрыть кредит.

Но важно поставить его в известность, что данная квартира имеет обременение.

Итак, после того, как вы уведомили банк о своем желании продать ипотечную квартиру, и он снял запрет на досрочное погашение кредита, а также рассчитал сумму остатка, необходимо действовать по такой схеме:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

    В нем указывается сумма задатка, которая должна поступить на расчетный счет продавца, и сроки проведения сделки.

  2. Передача суммы остатка кредита по договору покупателем продавцу.

    Сделать это можно тремя способами:

    • расплата наличными средства (используется редко из-за высоких рисков для покупателя)
    • перевод средств на счет продавца (чаще всего открывается отдельный счет в банке, где была взята ипотека)
    • передача денег сразу на месте в банке
  3. Погашение долга продавцом в банке.

    После этого этапа снимается обременение с объекта в Управлении Федеральной Регистрационной службы.

    Туда отправляются не только участники сделки, но и уполномоченный банковский работник.

  4. Как правильно продать квартиру: 5 советов от риэлторов

  5. Непосредственно продажа квартиры и передача права собственности покупателю.

    Для этого заключается уже основной договор, который регистрируется в УФРС.

При реализации этой схемы советуем обратить внимание на такие нюансы:

  • при обращении к кредитору за получением от него согласия на продажу ипотечной квартиры, необходимо указать достоверную причину этого решения;
  • освежите в память договор ипотеки: предусмотрены ли там штрафы за ее досрочное погашение или нет.

Способ №2: Передача долга покупателю (перезаем)


Эта схема предполагает передачу обязательств по выплате кредитных платежей покупателю.

В этой ситуации найти желающего приобрести квартиру с обременением будет гораздо легче, чем в первом случае, ведь придется сделать на нее скидку.

Рассмотрим два пути развития событий:

  1. Покупатель будет брать ипотеку в вашем банке

    Как и в прошлом случае, необходимо объяснить причину продажи объекта, и указать лицо, которое берет на себя обязательства по выплате ипотеки.

    Если кредитор одобряет нового заемщика (а для этого он должен быть платежеспособным и иметь «чистую» кредитную историю), то работники учреждения самостоятельно занимаются проведением сделки.

    А именно, перерегистрируют обременение в Росреестре. Официальный сайт ресурса: https://rosreestr.ru/site/

  2. Покупатель будет брать ипотеку в другом банке

    На проведение этой схемы ипотекодатели соглашаются крайне редко, да и самому покупателю необходимо искать пути решения.

    Для удобства обозначим Банк А — банк, в котором изначально была взята ипотека, Банк Б — банк, который будет выдавать кредит.

    И в таком случае покупателю необходимо получить в Банке Б:

    • потребительский кредит;
    • кредит под залог имущества.

Способ №3: Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

Этот путь подойдет лишь тем, кто не имел проблем с выплатой ежемесячных платежей — они поступали своевременно и в полном объеме.

Только при таком раскладе банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры.

Ход ваших действий будет таким:

  1. Вы показываете объект потенциальному покупателю, предварительно уведомив его, что он находится в залоге.

    В противном случае ваши действия будут незаконными.

  2. Покупатель одобряет приобретение объекта, после чего лично отправляется к кредитору, чтобы подать заявление о том, что он желает купить квартиру.
  3. Между участниками составляется предварительный договор купли-продажи, который в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
  4. В свою очередь банк открывает две депозитные ячейки, которые предназначены для принятия и хранения денежных средств для погашения остатка кредита, а также суммы, причитающейся продавцу, после совершения сделки.
  5. После внесения средств в ячейки с объекта снимается обременение, и происходит официальное заключение сделки на уровне УФРС.
  6. После завершения сделки банк и продавец могут забрать деньги из ячеек.

Способ №4: Обращение за помощью к банку


Здесь действия по поиску покупателя, который согласится купить ипотечную квартиру, будут возложены на сам банк.

Но в этом случае выиграет именно кредитор, а не продавец, ведь первый заинтересован в том, чтобы «отбить» денежные средства, а не тратить силы и время на разыскивание выгодного варианта сделки купли-продажи.

Сам же продавец в этом случае нужен только для формальностей в виде постановки подписи на необходимых документах.

Он не может никак влиять на выбор покупателя или выдвигать свои пожелания по поводу стоимости реализации квартиры.

В принципе схема действий того, как продать ипотечную квартиру, схожа с первым способом, который мы рассматривали выше.

Единственной поправкой будет то, что от вас понадобится обратиться в банк с желанием возложить на него обязанности по поводу купли-продажи объекта.

Сам же продавец по итогу получает разницу между стоимостью реализации квартиры и тем, что забирает себе банк.

Естественно, что она не будет такой, как если бы вы самостоятельно нашли покупателя и установили свою цену.

В качестве итога всех 4 описанных способов предлагаем ознакомиться с таблицей, в которую сведены их преимущества и недостатки:

Способ продажиПреимуществаНедостатки
Наличный расчетИзбавление от долга;
получение наличных;
относительная легкость процедуры
Сложности при поисках покупателя;
способ основывается на доверительных отношениях
Перезаем Избавление от долгаСложности при поисках покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства
Самостоятельная продажаВозможность самостоятельно назначить свою стоимость;
получение выгоды
Полный контроль за совершением сделки, что отнимает много времени и сил
Через банкЗатрата минимума времени и силБанк работает в свою сторону;
невозможность установления своей цены, что влечет за собой возможное недополучение дохода

Специалист по недвижимости, Саблин Юрий, подробно расскажет о продаже квартиры, приобретенной по ипотеке:

Как продать ипотечную квартиру в случае развода?

В причинах продажи ипотечных квартир мы обсуждали вопрос развода семейной пары, при котором естественно возникает вопрос, а что делать с жильем, если никто из бывших супругов не желает выплачивать долг.

Но прежде стоит определиться с тем, как будут делиться обязательства по платежам. Здесь кредитор может предложить, чтобы бывшие супруги оформили ипотеку каждый на себя.

Но сами же банки не предпочитают солидарную выплату долгов, так как заинтересованы в том, чтобы требовать больше с более платежеспособного партнера.

Еще как вариант, может быть предложено одному супругу взять на себя все 100% долговых обязательств.

Также сама пара может обратиться с просьбой передачи ипотеки на кого-то одного (в случае обоюдного соглашения).

Что касается того, чтобы продать ипотечную квартиру после развода, то в случае согласия банка и проведения успешной сделки, супруги могут поделить оставшиеся деньги между собой.

Но если все долги перешли только к одному из них, то только он имеет право на вырученные средства.

Итак, разобравшись с вопросом о том, как продать ипотечную квартиру, становится понятно, что это вполне реальная процедура.

Единственной сложностью будет поиск покупателя. Но даже из этой ситуации есть выход — обратиться к ипотекодателю.

Да, прибыль будет небольшой, но зато вы получите возможность избавиться от долга, который за вами тянется.

Автор статьи
Ходячих Николай Владимирович
Эксперт сайта ДУ
Написано статей
508
Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту
Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector