Ипотечные кредиты довольно популярны среди молодежи, которая в данный момент времени не располагает десятками тысяч долларов, чтобы приобрести собственное жилье.
В ходе этой сложной процедуры многие получают возможность обзавестись личной квартирой.
Как правило, вернуть взятые долговые обязательства нужно в течение 10-20 лет.
За это время в жизни успевает многое поменяться, поэтому в силу определенных обстоятельств у многих владельцев жилья, взятого в ипотеку, возникает желание ее продать.
Количество возникших вопросов и сомнений довольно велико, но это не удивительно, ведь не каждый человек осведомлен в этой теме.
Поэтому в сегодняшней статье мы раскроем ответ на вопрос, как продать ипотечную квартиру, и вообще возможно ли это.
Почему продают ипотечные квартиры?
Прежде чем переходить к вопросу о том, как продать ипотечную квартиру, давайте поговорим о том, почему же это происходит. На самом деле существует множество причин.
Рассмотрим основные из них:
Невозможность выплачивать платежи по взятому кредиту.
Приведенный ниже график ярко это демонстрирует.
Можно заметить тенденцию роста размера задолженности по кредитам.
Конечно, здесь сказался экономический кризис и падение уровня доходов населения.
Желание переехать в большую квартиру.
Особенно эта причина актуальна для тех, кто в свое время приобрел «однушку», а с появлением в семье ребенка появилась острая необходимость расширения жилой площади.
Желание заработать.
Здесь идет речь о том, что изначально квартира бралась в ипотеку на этапе строительства нового дома.
Таким образом, уже в конце сего процесса стоимость недвижимости возрастает.
И вот на разнице покупки и продажи можно заработать, при этом перекрыв понесенные расходы на выплату процентов.
Личные обстоятельства.
Сюда относится переезд в другой город, развод, потеря работы, проблемы со здоровьем.
Но в последних двух случаях ипотекодатель может пойти на встречу и предложить реструктуризацию долга.
Можно ли продать ипотечную квартиру: мифы и реальность
В этом разделе хотелось бы развенчать основные мифы, связанные с темой нашей статьи.
Тем самым вы и получите ответ на вопрос, а можно ли продать ипотечную квартиру.
Миф №1 — Процедура продажи ипотечной квартиры довольно муторная и сложная
Даже несмотря на то, что продается много ипотечных квартиры, не у каждого риелтора имеется подобный опыт работы с такого рода сделками по недвижимости.
Главная загвоздка заключается в том, чтобы согласовывать запланированные действия с банком, который выдал ипотеку.
Именно это «звено» будет выдвигать требования по поводу продажи квартиры.
И как раз таки это и будет основной сложностью, которую необходимо преодолеть.
Миф №2 — Продажа ипотечной квартиры возможна только в случае полного погашения долга
Отчасти это правда. Но все же это один из способов решения этого вопроса. На самом деле их больше, но мы поговорим о них позже.
Миф №3 — Квартира продается только с огромной скидкой
Когда только начиналась практика покупки ипотечных квартир, то многие желали их приобрести по сниженной стоимости, что в то время было «в руку» продавцу, ведь у него была возможность быстро провести сделку.
Сейчас же спрос на такое жилье ни чуть не хуже, чем на привычный формат сделок, поэтому продавцы не спешат отдавать свои квартиры, в которые вложены немалые деньги, за «копейки».
Как продать ипотечную квартиру: 4 способа
Ну вот теперь мы можем перейти к сути ответа на вопрос о том, как продать ипотечную квартиру.
Первым и основным условием, которое необходимо выполнить, является получение соглашения со стороны кредитора.
В дальнейшем все действия будут также согласовываться с этим финансовым учреждением.
Примечание: продать ипотечную квартиру невозможно до тех пор, пока банк не снимет запрет на досрочное погашение долга.
Ну а теперь перейдем к детальному рассмотрению способов продажи жилья, взятого в ипотеку.
Способ №1: Досрочное погашение долга (так называемый наличный расчет)
Если вы взяли ипотеку, то скорее всего у вас нет всей суммы на руках, чтобы погасить долг перед банком.
Поэтому в этом случае вы должны найти покупателя, которые будет располагать необходимым размером денежных средств, чтобы закрыть кредит.
Но важно поставить его в известность, что данная квартира имеет обременение.
Итак, после того, как вы уведомили банк о своем желании продать ипотечную квартиру, и он снял запрет на досрочное погашение кредита, а также рассчитал сумму остатка, необходимо действовать по такой схеме:
Заключение предварительного договора купли-продажи между покупателем и продавцом.
В нем указывается сумма задатка, которая должна поступить на расчетный счет продавца, и сроки проведения сделки.
Передача суммы остатка кредита по договору покупателем продавцу.
Сделать это можно тремя способами:
- расплата наличными средства (используется редко из-за высоких рисков для покупателя)
- перевод средств на счет продавца (чаще всего открывается отдельный счет в банке, где была взята ипотека)
- передача денег сразу на месте в банке
Погашение долга продавцом в банке.
После этого этапа снимается обременение с объекта в Управлении Федеральной Регистрационной службы.
Туда отправляются не только участники сделки, но и уполномоченный банковский работник.
Непосредственно продажа квартиры и передача права собственности покупателю.
Для этого заключается уже основной договор, который регистрируется в УФРС.
При реализации этой схемы советуем обратить внимание на такие нюансы:
- при обращении к кредитору за получением от него согласия на продажу ипотечной квартиры, необходимо указать достоверную причину этого решения;
- освежите в память договор ипотеки: предусмотрены ли там штрафы за ее досрочное погашение или нет.
Способ №2: Передача долга покупателю (перезаем)
Эта схема предполагает передачу обязательств по выплате кредитных платежей покупателю.
В этой ситуации найти желающего приобрести квартиру с обременением будет гораздо легче, чем в первом случае, ведь придется сделать на нее скидку.
Рассмотрим два пути развития событий:
Покупатель будет брать ипотеку в вашем банке
Как и в прошлом случае, необходимо объяснить причину продажи объекта, и указать лицо, которое берет на себя обязательства по выплате ипотеки.
Если кредитор одобряет нового заемщика (а для этого он должен быть платежеспособным и иметь «чистую» кредитную историю), то работники учреждения самостоятельно занимаются проведением сделки.
А именно, перерегистрируют обременение в Росреестре. Официальный сайт ресурса: https://rosreestr.ru/site/
Покупатель будет брать ипотеку в другом банке
На проведение этой схемы ипотекодатели соглашаются крайне редко, да и самому покупателю необходимо искать пути решения.
Для удобства обозначим Банк А — банк, в котором изначально была взята ипотека, Банк Б — банк, который будет выдавать кредит.
И в таком случае покупателю необходимо получить в Банке Б:
- потребительский кредит;
- кредит под залог имущества.
Способ №3: Самостоятельная продажа ипотечной квартиры
Этот путь подойдет лишь тем, кто не имел проблем с выплатой ежемесячных платежей — они поступали своевременно и в полном объеме.
Только при таком раскладе банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры.
Ход ваших действий будет таким:
- Вы показываете объект потенциальному покупателю, предварительно уведомив его, что он находится в залоге.
В противном случае ваши действия будут незаконными.
- Покупатель одобряет приобретение объекта, после чего лично отправляется к кредитору, чтобы подать заявление о том, что он желает купить квартиру.
- Между участниками составляется предварительный договор купли-продажи, который в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
- В свою очередь банк открывает две депозитные ячейки, которые предназначены для принятия и хранения денежных средств для погашения остатка кредита, а также суммы, причитающейся продавцу, после совершения сделки.
- После внесения средств в ячейки с объекта снимается обременение, и происходит официальное заключение сделки на уровне УФРС.
- После завершения сделки банк и продавец могут забрать деньги из ячеек.
Способ №4: Обращение за помощью к банку
Здесь действия по поиску покупателя, который согласится купить ипотечную квартиру, будут возложены на сам банк.
Но в этом случае выиграет именно кредитор, а не продавец, ведь первый заинтересован в том, чтобы «отбить» денежные средства, а не тратить силы и время на разыскивание выгодного варианта сделки купли-продажи.
Сам же продавец в этом случае нужен только для формальностей в виде постановки подписи на необходимых документах.
Он не может никак влиять на выбор покупателя или выдвигать свои пожелания по поводу стоимости реализации квартиры.
В принципе схема действий того, как продать ипотечную квартиру, схожа с первым способом, который мы рассматривали выше.
Единственной поправкой будет то, что от вас понадобится обратиться в банк с желанием возложить на него обязанности по поводу купли-продажи объекта.
Сам же продавец по итогу получает разницу между стоимостью реализации квартиры и тем, что забирает себе банк.
Естественно, что она не будет такой, как если бы вы самостоятельно нашли покупателя и установили свою цену.
В качестве итога всех 4 описанных способов предлагаем ознакомиться с таблицей, в которую сведены их преимущества и недостатки:
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Наличный расчет | Избавление от долга; получение наличных; относительная легкость процедуры | Сложности при поисках покупателя; способ основывается на доверительных отношениях |
| Перезаем | Избавление от долга | Сложности при поисках покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства |
| Самостоятельная продажа | Возможность самостоятельно назначить свою стоимость; получение выгоды | Полный контроль за совершением сделки, что отнимает много времени и сил |
| Через банк | Затрата минимума времени и сил | Банк работает в свою сторону; невозможность установления своей цены, что влечет за собой возможное недополучение дохода |
Специалист по недвижимости, Саблин Юрий, подробно расскажет о продаже квартиры, приобретенной по ипотеке:
Как продать ипотечную квартиру в случае развода?
В причинах продажи ипотечных квартир мы обсуждали вопрос развода семейной пары, при котором естественно возникает вопрос, а что делать с жильем, если никто из бывших супругов не желает выплачивать долг.
Но прежде стоит определиться с тем, как будут делиться обязательства по платежам. Здесь кредитор может предложить, чтобы бывшие супруги оформили ипотеку каждый на себя.
Но сами же банки не предпочитают солидарную выплату долгов, так как заинтересованы в том, чтобы требовать больше с более платежеспособного партнера.
Еще как вариант, может быть предложено одному супругу взять на себя все 100% долговых обязательств.
Также сама пара может обратиться с просьбой передачи ипотеки на кого-то одного (в случае обоюдного соглашения).
Что касается того, чтобы продать ипотечную квартиру после развода, то в случае согласия банка и проведения успешной сделки, супруги могут поделить оставшиеся деньги между собой.
Но если все долги перешли только к одному из них, то только он имеет право на вырученные средства.
Итак, разобравшись с вопросом о том, как продать ипотечную квартиру, становится понятно, что это вполне реальная процедура.
Единственной сложностью будет поиск покупателя. Но даже из этой ситуации есть выход — обратиться к ипотекодателю.
Да, прибыль будет небольшой, но зато вы получите возможность избавиться от долга, который за вами тянется.
